septiembre, 7, 2025 • Tiempo de Lectura: 4 minutos
CASO #4• La ciudad en el limbo del huérfano.
Cinco trabas que impiden su repoblamiento
Quito es un hijo en medio de un divorcio maltrecho. De un lado, la ciudad real: edificios de los 70 y 80, como los bloques de La Tola que aún resisten, con metros cuadrados listos para volver a usarse. Del otro, la ley: rígida, diseñada para torres nuevas, ciega ante lo existente. Entre estos padres distantes, la ciudad queda huérfana: barrios que se vacían, como San Roque, y un patrimonio que se oxida bajo el peso de trámites.
La tensión que sufre Quito no es aislada: más del 55 % de la población mundial vive hoy en ciudades y, en apenas una generación, esta cifra se acercará al 70 %. Mientras el planeta se urbaniza, los conflictos de gobernanza se hacen más visibles. La cuerda se estira entre un centralismo que legisla desde arriba sin entender las realidades locales y los municipios que cargan contra el ciudadano y la vida urbana. En ese forcejeo, la ciudad queda atrapada como un hijo que no puede decidir dónde vivir.
El 29 de octubre de 2024, la reforma a la Ley de Cultura fue vetada en su totalidad (Oficio No. T.377-SGJ-24-0411). La Asamblea, sin los votos suficientes, la archivó. Esa propuesta reducía los planes integrales de patrimonio a simples anexos y dejaba abierto un inventario vago de bienes protegidos. En una ciudad donde seis de cada diez edificaciones son informales (Municipio de Quito, 2023), el riesgo era enorme: casas de bloque en La Mariscal o edificios precarios en Chimbacalle podían ser declarados «patrimonio» solo por la fecha de construcción. Imagina un edificio con techos de zinc roído, intocable, solo por ser ochentero. Sería condenar al huérfano a un congelador jurídico, sin poder adaptarse ni crecer, incluso cuando el 45 % de esas estructuras colapsarían en un sismo fuerte (Colegio de Arquitectos de Pichincha, 2022).
A ese peligro se suman los candados que ya conocemos. Los incentivos fiscales premian únicamente a la obra nueva: VIS y VIP devuelven IVA y facilitan crédito, pero un edificio en La Floresta, con décadas de historia, no recibe nada aunque su rehabilitación revitalizaría el barrio. Las licencias se limitan a certificar lo existente: la LMU 22 da fe de lo construido, pero no permite subdividir un departamento de 200 m² en dos más pequeños, aunque la demanda lo pida. Los cupos de vivienda actúan como jaulas: una ordenanza fija cuántas unidades puede tener un lote y, aunque los metros lo permitan, en San Juan no se puede dividir. La Propiedad Horizontal exige mayorías imposibles: 75 % de aprobación para cambios estructurales y 60 % incluso para intervenciones menores en fachada. En edificios antiguos del centro-norte, conseguir esas firmas es tan difícil como reunir a los dueños que viven en Australia. Y el crédito castiga la edad: la banca privada cierra la puerta a inmuebles con más de veinte años, y aunque el BIESS ofrece líneas de remodelación, sus condiciones son tan rígidas que pocos logran acceder.
Estos cinco papeleos mantienen a Quito en un orfanato urbano: edificios detenidos en el tiempo, memoria atrapada en formularios, barrios que pierden habitantes. La salida no está solo en torres brillantes en la periferia, sino en un acuerdo de custodia que reconcilie a la ciudad con sus normas. Urge un VIP-R que premie la rehabilitación, como hace Londres al reducir el IVA en viviendas renovadas; una LMU 22-bis que autorice subdivisiones sin aumentar volumetría; un cupo neutro que libere metros útiles dentro de lo ya construido; una Propiedad Horizontal flexible que simplifique mayorías; y un crédito post-obra que trate a un inmueble reforzado como nuevo, como los créditos fiscales que aplica EE.UU.
Todo esto exige, además, una hoja catastral renovada y digitalizada que reconozca los edificios de los 70 y 80 como activos habitables, no como reliquias. Con ella se evita patrimonializarlos sin criterios y se genera seguridad jurídica para rehabilitarlos. Y al mismo tiempo permite distinguir lo que debe seguir caminos distintos: los inmuebles dilapidados de esa época requieren reglas claras para su actualización, mientras que el patrimonio moderno, en todas sus tipologías, debe ser inventariado, preservado y proyectado con un aire nuevo hacia el futuro.
Quito no necesita más periferias desconectadas. Necesita padres que se hablen: leyes que dialoguen con lo construido, trámites que liberen en vez de atrapar. Otras ciudades lo han logrado: Londres revitalizó barrios con incentivos fiscales; Estados Unidos salvó distritos históricos con créditos accesibles. Quito puede ser el siguiente. Pero mientras sus normas actúen como padres en disputa, seguirá siendo un huérfano en su propio centro. La ciudad está frente a un dilema: o se habilita la rehabilitación como vía de repoblamiento, o se condena a sus edificios antiguos a la obsolescencia.
Fuentes consultadas
Urbanización global: más del 55 % de la población vive en ciudades (UN DESA, World Bank); se espera que aumente al 68–70 % hacia 2050. un.org
Veto total Ley de Cultura: Oficio No. T.377-SGJ-24-0411, Presidencia del Ecuador, 29 de octubre de 2024.
Informalidad urbana: Municipio de Quito y El Comercio (2023), «Más del 60 % de las edificaciones de Quito son informales».
Vulnerabilidad sísmica: Colegio de Arquitectos de Pichincha citado en El Comercio (2022), «70 % de edificaciones informales; 45 % colapsarían en un sismo fuerte».
Comparativa internacional:
Reino Unido: reducción de IVA a rehabilitación, HM Revenue & Customs.
Estados Unidos: Federal Historic Preservation Tax Incentives Program, National Park Service / IRS.
