CASO #52

Los pisos que todavía no existen.

La LOOTUGS y el precio de cambiar de opinión. 

Hay una casa baja apretada entre dos edificios de doce pisos. El dueño la compró cuando se permitía construir algo parecido a lo de sus vecinos y nunca lo hizo. No puso una columna ni vendió un departamento en planos. Años después, la ciudad revisa su planificación y decide que en ese lote van seis pisos y no doce.

¿Qué perdió exactamente su dueño? Seis pisos que nunca existieron.

Es una pregunta engañosamente útil. El 7 de julio se publicó en el Registro Oficial una reforma a la ley que regula el uso y la transformación del suelo en todo el país. La discusión fue intensa durante el trámite y se apagó antes de que casi nadie leyera el texto que quedó vigente.

Durante diez años esa ley sostuvo una frase limpia: la mera expectativa no constituye derecho. Que el mapa permita doce pisos no lo vuelve dueño de doce pisos. Lo que cambió es que ahora hay nuevas formas de reconocer y compensar derechos urbanísticos, y una de ellas alcanza a lo que nunca se construyó.

Quito lleva medio siglo produciendo demasiada ciudad fuera del plan y arreglando el papeleo después. La ley le dio abogado a la costumbre.

Y no todo eso está mal. Si alguien obtiene una autorización firme, paga estudios y cesiones y empieza a invertir bajo reglas válidas, el Municipio no debería cambiarle el piso porque amaneció con otro criterio. Nadie firma un contrato a cinco años en una calle cuyas reglas cambian en una tarde. La reforma, además, vuelve condición previa el cobro por transformar suelo rural: si una decisión pública incrementa el valor de un terreno, parte de ese valor vuelve a la ciudad. Y donde hay riesgo no mitigable, los derechos se extinguen sin indemnización.

Hasta ahí, bien. El problema empieza en el límite.

Cuando un arquitecto modifica un plano ya emitido, no borra lo anterior. Dibuja una nube alrededor del cambio, con la fecha y el responsable. Si mover esa línea desplaza una columna o encarece la obra, alguien tendrá que explicar por qué.

La reforma hace algo parecido. Su Disposición General Primera obliga a que cada acto que retire o modifique un derecho urbanístico indique qué acto lo creó, qué aprovechamiento afecta, cuál es la causa, por qué la medida es proporcional y si corresponde indemnización. Si falta alguno de esos elementos, el acto puede ser nulo.

En obra eso se llama nube de revisión. En la ley se llama Disposición General Primera, y en Quito muy pocos la han leído.

Esa huella sirve solo si el registro es confiable, y ahí Quito entra desamarrado. El 11 de marzo la Superintendencia de Ordenamiento Territorial sancionó al Distrito Metropolitano por incumplimientos en la actualización de la información catastral. En junio la misma entidad puso en conocimiento de la Fiscalía presuntas alteraciones en esa base. Denuncia, no condena. La nueva arquitectura de derechos se apoyará en esos registros, y un error de catastro dejó de ser un error de impuestos: puede terminar convertido en metros cuadrados y en plata.

Existe otro ángulo. La ley permite reconocer derechos incluso sobre proyectos no ejecutados, cuando el predio está en un entorno consolidado y la norma nueva rompe una morfología ya homogénea. Puede proteger al propietario de un capricho municipal, y también volver derecho lo que se construyó primero: cinco torres levantadas bajo la regla anterior fijan la morfología que la sexta invocará. ¿Puede un error urbano, repetido suficientes veces, volverse argumento para seguir repitiéndolo? La respuesta depende de una metodología que debe expedirse por normativa secundaria. La ley dice quién la escribe y no le pone plazo. Ese detalle decide cuánto margen tendrá Quito para corregirse dentro de veinte años.

Hay otro diseño que merece vigilancia. La Superintendencia que controla y sanciona se financiará en parte con un porcentaje de las multas que recaude, y ese porcentaje lo fija el reglamento. Eso no prueba nada sobre nadie y sí obliga a preguntarse si quien controla debe depender del resultado de sus propias sanciones. Del otro lado del mostrador también nos alcanza: quien elabore un plan responderá cinco años por vicios ocultos, y nadie ha definido qué es un vicio oculto en un plan.

El cobro por transformar suelo tiene su propio orden: primero la razón urbana, después la captura del valor. Y la ley admite exonerarlo en proyectos de vivienda social, que además pueden declararse estratégicos, con treinta días de plazo para el Municipio. Si recaudar, o no pagar, se vuelve el motivo para expandir, invertimos la secuencia. Cumbayá ya nos enseñó cómo se ve eso.

Las reglas de protección y de retiro rigen desde el 7 de julio incluso sin normativa local. Los municipios sin procedimiento propio para retirar o modificar derechos tienen seis meses para expedirlo y, mientras tanto, no pueden ejecutar esos retiros. Quito debería aclarar de inmediato si su normativa vigente ya cumple con ese estándar.

Una parte del mecanismo entró en vigencia sola; la otra espera a que alguien se siente a escribirla. En Ecuador la norma llega en ascensor y el procedimiento por las gradas. Por eso, con lo que hay hoy sobre la mesa, apostaría a que esto termina peor que mejor, por mecánica y no por mala fe.

El 7 de octubre vence el plazo para actualizar el reglamento nacional. El 29 de noviembre elegimos autoridades seccionales. El 7 de enero se cumplen los seis meses de la ordenanza. En Quito, si hace falta una nueva, la redactaría un Concejo saliente cinco semanas después de votar.

No pido mucho. Que cada nube de revisión sea pública. Que la metodología de los derechos consolidados circule en borrador antes de aprobarse, y que se sepa quién opinó. Que Quito aclare ahora qué norma aplicará en enero. Y que cada metro que se otorgue o se transfiera deje una huella legible sin necesidad de bucear en expedientes.

Una ciudad tiene que poder cambiar de opinión. Desde el 7 de julio algunas de esas opiniones cuestan dinero. De aquí a enero alguien escribirá esas reglas: el gobierno el reglamento, el Concejo la ordenanza. La pregunta es si el resto nos enteramos antes de que estén firmadas.

Fuentes

— Ley Orgánica Reformatoria de la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo. Registro Oficial, Año II, Cuarto Suplemento No. 320, 7 de julio de 2026. Artículos 8, 9.1, 19, 26.1, 26.2, 39, 39.1 a 39.5, 72, 72.1, 84.1, 95.1, 108 y 109; Disposición General Primera; Disposiciones Transitorias Tercera, Quinta y Séptima.

— Corte Constitucional del Ecuador. Dictamen 1-26-OP/26, 4 de junio de 2026. Registro Oficial, Edición Constitucional No. 263, 25 de junio de 2026.

— Asamblea Nacional. Boletines de la Comisión de Gobiernos Autónomos y del Pleno, 30 de marzo y 30 de junio de 2026.

— Superintendencia de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo. Resolución SOT-INAR-DIS-2026-016, sanción al GAD DMQ, 11 de marzo de 2026; y comunicado sobre denuncia ante la Fiscalía General del Estado, 23 de junio de 2026.

— Municipio del Distrito Metropolitano de Quito. Ordenanza PMDOT-PUGS-001-2021 y Ordenanza Metropolitana 003-2024, actualización del PMDOT y del PUGS.

— Radio Pichincha. Análisis del informe para segundo debate de la reforma a la LOOTUGS, 30 de marzo de 2026.

— Barros-Esquivel, K. y Morales, J. L. (2026). Efectividad de las políticas de desarrollo urbano orientadas al control de la expansión urbana: análisis cualitativo comparado en Ecuador. Revista de Urbanismo, 54, 1-24.

Quito Caso a Caso es un proyecto suprapolítico. Las fechas y los números de este anexo están abiertos a corrección pública. Si algo aquí está mal, escriba y se corrige con nota.