Caso #2: Vidrios rotos, ciudad rota.

A recoger los pedazos

Agosto 24, 2025 • Tiempo de Lectura (3 minutos)

En 1969, el psicólogo Philip Zimbardo dejó un carro abandonado en el Bronx. Dos días después, lo deshuesaron. Lo mismo hizo luego en Palo Alto, un suburbio californiano perfecto: el auto quedó intacto. Pero Zimbardo quiso probar algo más: darle un martillazo a uno de sus vidrios. Fue entonces cuando el vecindario “civilizado” sintió por semanas la licencia para desmantelarlo.

Bautizada como la “teoría de la ventana rota”, fue manoseada por políticos, policías y urbanistas como una revelación que, si usamos la intuición elemental de la calle, parecería evidente y resuena en contextos urbanos como el nuestro.

Prefiero suponer que aún tenemos tiempo para voltear el guion sin tantas ideas fiadas y mal “tropicalizadas”. Hay decenas de estudios serios archivados en las universidades y los gremios.

Una Visión para La Mariscal

Tomaré el barrio de La Mariscal como piloto de oportunidades: un corredor académico con universidades a pasos del transporte público —PUCE, Salesiana (El Girón), UDLA–Colón, además de EPN, FLACSO y la UCE en el borde, con la UTE y la UASB a minutos por transporte—. Un ecosistema que debería llenar las calles las 24 horas pero se esfuma al caer el sol.

Un repoblamiento con al menos 40%-50% de vivienda nueva es viable (para equilibrar el actual predominio comercial y nocturno, alineado con recomendaciones de al menos 70% residencial en nuevos desarrollos), no con torres de 8 pisos en este barrio como se pretende en el proyecto de ordenanza especial de la Mariscal, sino con un mosaico inteligente: restaurar casas patrimoniales para cultura, innovación y gastronomía, transformar edificaciones funcionales y, donde lo merezca, construir edificios con subsuelos para estacionamientos, pero con un máximo de 4+1 pisos de altura que dialoguen con la escala barrial.

Según el Informe Técnico del Colegio de Arquitectos del Ecuador – Provincia de Pichincha (CAE-P, abril 2025), y datos del Plan Urbanístico Complementario Parcial La Mariscal (PUCP, 2025), el polígono de intervención cubre aproximadamente 154 manzanas (equivalentes a unas 150 hectáreas), con alrededor de 130 predios abandonados o subutilizados que podrían absorber miles de unidades habitacionales nuevas —estimando conservadoramente unas 1,200 en fases iniciales, priorizando repoblamiento—. Esto podría financiarse con incentivos como reducciones tributarias (hasta 50% en concesiones onerosas para alturas adicionales en zonas permitidas) y la posibilidad de trasladar derechos de construcción a áreas donde sí corresponde crecer en altura, como corredores periféricos. (Nota: Derechos de construcción transferibles permiten vender metros no usados en un sitio para aplicarlos en otro, equilibrando densificación sin sobrecargar barrios sensibles; exenciones tributarias reducen impuestos para proyectos que rehabiliten patrimonio o fomenten vivienda mixta).

Imagina La Mariscal con balcones y azoteas que capturan el sol y funcionan como atalayas para ver y ser vistos, veredas arboladas y anchas con edificios que no avasallan la escala de las casas patrimoniales y que no generen sombra excesiva que los árboles ya nos entregan. Cafés, gastronomía, cultura, arte y emprendimientos que devuelven vida y seguridad sin garitas ni redadas policiales.

Estacionamientos subterráneos estratégicamente ubicados dentro del polígono —como el terreno en la Colón junto al edificio España, con potencial para 1.000 plazas bajo tierra y una plaza pública con comercio y vivienda arriba— y grandes parques tarifados en los perímetros, como el lote vacío del Baca Ortiz con capacidad para 400 plazas, pueden absorber al visitante y al turista. Así, los que vienen de fuera dejan el auto en los bordes densos y caminan seguros hacia un barrio con memoria y con futuro, como sucede con el programa Grätzl-Oase en Viena, donde voluntarios transforman estacionamientos en pequeños oasis verdes (espacios comunitarios con plantas y zonas de descanso) con subvenciones de hasta 5.000 euros, ayudando a reducir el “calor urbano” (el efecto por el cual el asfalto y los edificios acumulan calor excesivo en las ciudades) y fomentando el sentido de comunidad entre vecinos.

Beneficios Compartidos

Ahora, ¿quién paga y quién gana? Para los inversionistas, permitirles transferencia de derechos de altura: que los metros no construidos en La Mariscal se vendan con descuento y trasladen a corredores como la Colón, la Amazonas y hasta los bordes del Bicentenario que aspira a ser Central Park. Así se densifica donde tiene sentido mientras se protege lo existente para colocar los fondos captados en limpieza, iluminación, árboles, innovación y cultura.

El vecino que pinta su fachada, la familia que rehabilita su casa, el emprendedor que abre en la esquina, y sí, también el inversionista que juega en grande en el lugar que más le conviene, pero deja valor en las zonas que deben tener una reutilización adaptativa (retrofitting: adaptación de edificios existentes para nuevos usos, preservando estructura e identidad). El valor llega a todos los que son “dolientes” porque viven e invierten en el lugar.

El proceso ha incluido participación comunitaria, como las mesas técnicas del CAE-P y autoridades en marzo y abril de 2025, donde se discutieron aspectos clave de revitalización y coordinación para el PUCP, fomentando un enfoque inclusivo.

El municipio y la AMC se hunden en letargo operativo y normas deformes en lugar de crear un ecosistema de licencias de 15 días, incentivos tributarios para vivienda mixta y rehabilitación patrimonial. Hoy, un trámite en la AMC puede tardar hasta 90 días. Con procesos digitales ya probados, debería tomar uno.

Libertad empresarial con reglas firmes que obliguen a dejar huella en la vereda. No arengas ni eslóganes. Solo resultados de las ventanas reparadas a tiempo.

Únete al debate: ¿qué ideas tienes para La Mariscal? Comparte en comentarios o contacta al CAE-P.

*Referencia principal: Informe Técnico CAE-P (abril 2025); Plan Urbanístico Complementario Parcial La Mariscal. **https://www.theguardian.com/environment/2025/aug/14/why-would-you-take-away-a-parking-place-the-city-where-anyone-can-build-an-urban-oasis?utm